El desistimiento del alquiler por el arrendatario genera bastantes dudas sobre cuándo puede realizarse. A continuación, hablaremos de la facultad que tiene el inquilino de desistir del contrato de arrendamiento urbano de vivienda en las condiciones que la Ley de Arrendamiento Urbanos (LAU) especifica.

Comentaremos más aspectos relacionados con arrendamientos en nuestro blog de noticias próximamente.

¿Qué se entiende por desistimiento del alquiler por el arrendatario?

En primer lugar, debemos hacer mención al artículo 11 de la LAU en relación al desistimiento del alquiler por el arrendatario.

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

Es decir, el desistimiento puede tener lugar cuando han transcurrido al menos 6 meses desde el inicio del contrato.

Además, debe comunicarse con 30 días de antelación. En caso contrario, hablamos de resolución, y entonces puede considerarse como un incumplimiento contractual.

Indemnización en caso de desistimiento del alquiler por el arrendatario

También dice el mismo artículo anterior que en estos casos puede haber una indemnización a favor del arrendador. Ahora bien, no en todo caso.

  • En primer lugar, el contrato debe indicarlo de forma expresa, ya que dice «PODRÁN».
  • Segundo, la indemnización por desistimiento del alquiler por el arrendatario NO puede ser superior a una mensualidad por cada año que falte por cumplir del contrato. Si faltara menos de un año, entonces deberá calcularse la parte proporcional.

Ejemplo

Pablo firma un contrato de arrendamiento por un plazo de duración de 5 años y se firma el 1 de enero de 2024. Posibles escenarios en función de que Pablo desista en distintas fechas:

  • 1 de marzo de 2024. Pablo no puede desistir del contrato porque no han transcurrido 6 meses y hablamos de un incumplimiento contractual.
  • 1 de julio de 2024. Pablo puede desistir porque han transcurrido 6 meses. Tiene que abonar la parte proporcional del año de 2024 y 1 mensualidad por cada año hasta el 1 de enero de 2029. Es decir, 4 mensualidades + la parte proporcional de 2024.

¿Y si el contrato dice una cantidad o un plazo superior para el caso de desistimiento?

Si bien parece una cuestión sencilla, a la práctica nos encontramos con cláusulas que no corresponden con lo que dice la ley. Por ejemplo, el contrato de arrendamiento podría decir que el plazo para desistir tiene que ser mínimo de 1 año y la indemnización será de 2 mensualidades en vez de 1. Para solucionar este debate, nos tenemos que ir a la imperitividad que la ley establece.

Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda. Estos arrendamientos se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

Análisis

Dado que el artículo 11 que regula el desistimiento del alquiler por el arrendatario se encuentra en el título II, parece que la ley permite negociar cláusulas contenidas en el mismo. Sin embargo, debe enlazarse con lo que sigue en el artículo 6 de la LAU.

Artículo 6. Naturaleza de las normas.

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

Conclusión

El artículo 6 se encuentra en el título II. Por lo tanto, es nula la cláusula que vaya en contra de lo dispuesto en el artículo 11 y establezca una indemnización o plazo superior a 6 meses en caso de desistimiento del contrato, y se haya realizado el preaviso de forma correcta. Para ello, aconsejamos que se realice mediante un burofax.

En consecuencia, el contrato que indique algo distinto no estará correcto y la cláusula no tendrá ninguna validez. El arrendador no puede exigir un pago superior a lo que marca la ley aunque las partes lo hayan firmado en el contrato.